Интервью в Миланом Рочком, основателем портала Cenovamapa.org об актуальной ситуации на рынке недвижимости и о прогнозе на 2018 год.
08.12.1
Тема актуальной ценовой динамики является одной из центральных тем наших материалов. Мы стараемся наблюдать ситуацию роста или падения цен на чешском рынке недвижимости постоянно, внимательно и смотря в глубину приходящих изменений. Мы прислушиваемся к мнению различных профессионалов, тем или иным образом причастных к ценообразованию в сфере чешской недвижимости. В этом материале мы приводим интервью с Миланом Рочком, основателем портала Cenovamapa.cz, информирующем об актуальной ценовой топографии страны в области недвижимости.
Милан Рочек (Milan Roček) является уже длительное время влиятельным аналитиком в области чешского рынка недвижимости. Еще в 1997 году он основал консультирующую компанию Hyposervis, которую он руководит и по сегодняшний день. Несколько лет назад он основал в содружестве с другой консультирующей компанией Deloitte проект Cenovamapa.cz – сервер, информирующий широкую общественность и фирмы об актуальной ценовой динамике на чешском рынке недвижимости.
Hospodářské noviny: Многие люди сегодня говорят о возможности возникновения экономического пузыря на чешском рынке недвижимости. Как на эту ситуацию смотрите Вы?
Milan Roček: Сейчас принято говорить об экономическом пузыре, когда стоимость недвижимости растет выразительно быстрее, чем заработные платы потенциальных потребителей. Но, по-моему, это не очень точное определение экономического пузыря в области недвижимости. Мне кажется, что экономический пузырь возникает тогда, когда цена недвижимости неадекватно растет в связи с ожиданием какого-то развития. А если это ожидание является излишне оптимистичным и не основано на реальных предпосылках, то такая ситуация может искусственно завысить цену. До последнего кризиса в Испании основной спрос квартир и частных домов в Испании разгоняли не сами жители Испании, а граждане Великобритании и Германии: они приобретали недвижимости как место для сезонного отдыха, а также в качестве инвестиции. После общеевропейского кризиса, иностранцы потеряли интерес к вложению средств в испанскую недвижимость, а спрос самих жителей Испании не был таким сильным, как у иностранных инвесторов. Это привело к драматическому падению цен на испанскую недвижимость. Но Прага находится в другой ситуации. Основная часть спроса приходиться именно на местного, чешского покупателя. Только относительно небольшая часть покупной силы приходится на иностранные вложения. Но то, что цены на недвижимость в Праге растут быстрее, чем заработные платы является, конечно, правдой.
HN: Но результат остается, тем не менее тот же: цены на квартиры растут слишком быстро…
MR: В случае, если экономический пузырь лопнет из-за неоправданности ожиданий рынка, то это станет для кого-то большой финансовой проблемой. Но в случае с Прагой не стоит говорить о экономическом пузыре, так как рост цен на квартиры связан с длительным недостатком квартир на рынке и повышением спроса. То есть за рост цен ответственны не столько экономические циклы, сколько демографическое развитие города. Сегодня мы наблюдаем две основные группы покупателей: поколение X и их родители. Ранее среднестатистическая семья состояла из 3,5 человек. Сегодня большинство предпочитают жить в парах или даже в одиночку. Причин такого изменения есть несколько. Одной из основных является, например, повышение процента развода. В то время, как в послевоенные годы разводилось только шесть процентов семей, в семидесятые годы это было уже 50 процентов. При этом средняя длительность жизни стала выше, чем ранее. Этот феномен, вместе с феноменом singles – одиночек, поздние свадьбы и позднее рождение детей – все это повышает спрос на квартиры.
HN: Это касается Праги и Брно?
MR: В любой стране или городе можно найти места, где люди хотят жить более, и места, где люди не так хотят жить. Мы знаем, как меняется структура работодателей и как развивается экономика. Но это не приводит ни к какой реакции, ни на уровне государства, ни на уровне отдельных городов, хотя тренд этот является длительным и хорошо предсказуемым. Что в свое время, хорошо отражается на рынке недвижимости, вне зависимости от того, о частном жилье мы говорим или об аренде. Также проблемой является то, что строительная промышленность разделена сразу между тремя министерствами, что делает невозможным создание какой либо единой концепции в этой области. Что касается Праги, то она за последние 70 лет территориально увеличилась на 40 процентов. Причиной этому то, что именно в Праге находится административный центр, корпоративные резиденции фирм, банков и множество других вариантов трудоустройства. Также в Праге выше заработные платы. Все это постоянно привлекает в Прагу новых жителей. Но кроме Праги есть и другие города, где можно хорошо жить, поэтому есть основания полагать, что и туда будут приезжать новые жители.
HN: Последние пару лет застройщики часто винят в рекордном росте цен на недвижимость административных работников…
MR: В этом есть связь. Дело в том, что в Праге и в Брно за рост цен частично отвечает излишне медлительная и проблематичная административная процедура. Новые проекты просто не могут быстро строиться и поэтому застройщики не имеют возможности оперативно реагировать на потребности рынка. Но в этом отношении можно наблюдать значительные региональные отличия. В то время как в Праге и в Брно квартир мало из-за длительности административной процедуры, в городах как Оломоуц и Плзень проектов создается сейчас достаточно и квартиры в этих проектах хорошо продаются. Поэтому цены на новостройки в этих городах сильно не растут, но постоянно повышается процент таких квартир в общем объёме продаж. То есть, мы точно не можем сказать, что экономический пузырь можно наблюдать на всей территории Чехии, так как ситуация в регионах сильно отличается. Также мы не можем сказать, что экономический пузырь грозит Праге, так как в ней за ростом цен на квартиры стоит их реальный недостаток. В городах Оломоуц и Плзень также нельзя говорить об экономическом пузыре, так как общий объём продаж в этих городах не меняется, меняется только соотношение отдельных продаж между разными типами квартир. Почему я еще думаю, что Чехия не находится в ситуации экономического пузыря? Потому что мы наблюдаем специфическую ситуацию демографического развития, когда в нашей стране за последние 10 лет количество людей, для которых приобретение собственного жилья стало актуальным, повысилось на пол миллиона.
HN: Мы наблюдаем, что спрос на приобретение квартир несколько падает. Каким Вы видите развитие динамики продаж в наступившем 2018 году?
MR: По моему мнению, за этот год может быть продано приблизительно такое же количество квартир, как и в прошлом году. За последний год цены сильно выросли, и количество проданных квартир немного упало. На рынок приходит очень небольшое количество новых квартир, при этом это касается как квартир в новостройках, так и квартир вторичного рынка. Но мы можем наблюдать, что продажи стали несколько медленнее, чем в прошлом году. Но общественность продолжает думать, что мы живем в экономическом пузыре и что цены должны скоро упасть, потому что другие варианты не представляются возможными. При этом, для такого суждения нет никаких оснований. Мне кажется, ситуация такова, что мы скорее сами себе искусственно создаем некоторую панику по этому поводу. В прошлом, 2017, году мы наблюдали некоторое успокоение ситуации 2016 года. Цены продолжали расти, но не потому, что продолжал расти спрос, а потому, что количество предложений уменьшилось. Чем меньше проектов получает разрешение на строительство, тем меньше квартир выходит на продажу. Это создает действительные серьезные основания для роста цен.
Данный материал подготовлен на основании статьи, опубликованной на сервере Ihned.cz со дня 10.01.2018.
Вернуться к списку статей
Выгодное предложение: новые квартиры в районе Жижков.
30.11.-1 | Как мы писали ранее в некоторых из наших материалов, общее повышение стоимости квартир в Праге обусловлено недостатком новых квартир на рынке недвижимости и повышением общего спроса. Особенно большой популярностью пользуются квартиры в широком центре города. В этом...
Район Страшнице в Праге.
30.11.-1 | В продолжение нашей серии материалов о менее известных районах Праги мы напишем о районе Страшнице. Он, хоть и является районом широкого центра, но чаще всего менее известен среди людей, переехавших в Прагу недавно. При этом, район Страшнице очень удобен для...
Чехия привлекает иностранцев для работы в стране.
30.11.-1 | На сегодняшний день уровень безработицы в Чехии находится на самом низком уровне с 1997 года. Уже несколько месяцев безработные составляют всего 2,8 процента населения страны. При этом, растущая в последние месяцы дает многим работодателям возможность расширять штат...
Выбор правильно оттенка белого: советы специалиста.
30.11.-1 | Как мы писали в одном из наших прошлых материалов , в вопросе покраски стен интерьера в белый цвет может существовать неожиданно большое количество нюансов. Достаточно сложно выбрать оптимальный оттенок белого, учитывая все возможные факторы его восприятия. Ниже мы...
30.11.-1 | В Чехии живописным именем "Рождественская звезда" называют одно из самых популярных в зимнее время декоративных растений - Молочай красивейший или же Euphorbia pulcherrima. Это растение имеет форму невысокого кустарника с крупными листьями, составляющими подобие...